[임대차]항소심에서 1심을 뒤집고 실효성 있는 2억 원 대 임대차보증금반환을 확정한 사례

의뢰인 A씨는 서울의 한 다세대주택을 보증금 2억 원대에 임차했습니다. 그런데 임대차계약을 맺은 직후 주택 소유권이 제3자 B씨에게 넘어갔습니다. A씨가 전입신고와 확정일자를 갖추기 전에 소유권이 이전되는 바람에 A씨는 새 소유자에게 대항력을 주장할 수도, 경매에서 우선변제를 받을 수도 없는 처지가 되었습니다. 계약을 중개한 사람은 등록된 공인중개사가 아니었고, 전 임대인은 보증금을 돌려줄 재산이 없었습니다. 1심 법원은 전 임대인에 대한 보증금 반환 청구만 받아들이고, 새 소유자 B씨와 중개인에 대한 청구는 모두 기각했습니다. 재산이 없는 전 임대인을 상대로 이긴 판결로는 보증금을 받을 길이 없었습니다.

항소심에서는 전 임대인과 새 소유자 사이에 작성된 양수도 약정의 문언과 거래 경위를 분석해, 이 약정이 임대차보증금 반환채무를 새 소유자가 함께 부담하기로 한 병존적 채무인수에 해당한다고 주장했습니다. 아울러 계약 직후 소유권이 이전되는 구조 자체가 임차인의 우선변제권을 잃게 만드는 것이므로 관여자들의 공동불법행위가 성립하고, 우선변제권 상실 자체가 손해라는 점도 함께 다퉜습니다.

항소심 법원은 1심 판결을 변경해, 새 소유자 B씨가 전 임대인과 연대하여 보증금 전액을 지급하라고 판결했습니다. 전 임대인의 지급 의무는 주택 인도와 동시이행 관계에 있지만, 새 소유자 B씨의 지급 의무에는 그런 조건이 붙지 않았습니다. 가집행도 허용되었고, 판결은 그대로 확정되었습니다. 이로써 A씨는 자신이 거주하는 주택의 현재 소유자를 상대로 집행할 수 있는 권원을 확보했습니다. 다만 공동불법행위에 기한 손해배상 청구와 중개인에 대한 청구는 받아들여지지 않았습니다. A씨는 1심 진행 중 다른 법률사무소를 통해 관계자들을 형사고소했는데 불기소 처분이 내려졌고, 이 결과가 민사 항소심에서 불법행위 판단에 크게 작용했습니다. 소송비용 중 일부도 A씨가 부담하게 되었습니다.

첫째, 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있다고 정하고 있습니다. 그 전에 소유권이 넘어가면 같은 법 제3조 제4항이 정한 양수인의 임대인 지위 승계도 적용되지 않습니다. 계약과 잔금, 전입신고 사이의 짧은 틈이 보증금 전부를 위험에 빠뜨릴 수 있습니다. 둘째, 대항력을 갖추지 못했더라도 전 임대인과 새 소유자 사이의 계약 내용에 따라 새 소유자에게 직접 책임을 물을 길이 있을 수 있습니다. 두 사람 사이 약정서를 확보하고 그 문언을 따지는 것이 출발점입니다. 셋째, 재산이 없는 임대인을 상대로 이기는 것만으로는 보증금을 회수할 수 없습니다. 집행할 재산이 있는 상대방을 피고에 포함시킬 수 있는지가 소송의 실질을 좌우합니다. 넷째, 형사고소는 신중하게 결정해야 합니다. 불기소 처분이 나오면 그 결과가 민사소송에서 상대방의 불법행위를 부정하는 자료로 돌아옵니다. 민사 전략과 떼어 놓고 고소부터 하는 것은 위험할 수 있으며 전문가를 통하여 진행하여야 합니다. 같은 쟁점이라도 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 법률 상담이 필요하시면 법률사무소 세벗에 문의하세요.